权志龙壁纸,荣盛开展:2015年公司债券(第二期)信誉评级陈述,龙腾网

公司债券诺言评级陈说

大公诺言评级陈说声明

为便于陈说运用人正确理解和运用大公世界资信评价有限公司(以下简称“大公”)出

具的本诺言评级陈说(以下简称“本陈说”),兹声明如下:

一、大公及其评级剖析师、评定人员与发借主体之间,除因本次评级事项构成的托付关

系外,不存在其他影响评级客观、独立、公平的相关联系。

二、大公及评级剖析师实行了实地调查和诚信职责,有充沛理由确保所出具本陈说遵从

了客观、实在、公平的原则。

三、本陈说的评级定论是大公依据合理的技能规范和评级程序做出的独立判别,评级意

见未因发借主体和其他任何安排安排或个人的不妥影响而发作改动。

四、本陈说引证的受评方针材料首要由发借主体供给,大公对该部分材料的实在性、及

时性和完好性不作任何明示、暗示的陈说或担保。

五、本陈说的剖析及定论只能用于相关决议方案参阅,不构成任何买入、持有或卖出等出资

主张。

六、本陈说诺言等级在本陈说出具之日至本次债券到期兑付日有用,在有用期限内,大

公具有盯梢评级、改动等级和布告等级改动的权利。

七、本陈说版权归于大公一切,未经授权,任何安排和个人不得仿制、转载、出售和发

布;如引证、刊发,须注明出处,且不得曲解和篡改。

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发借主体

荣盛展开的前身为荣盛房地产开发有限公司(原名为廊坊开发区

荣盛房地产开发有限公司),组建于 1996 年 12 月 30 日,初始注册资

本为 600 万元,其间荣盛缔造工程有限公司(以下简称“荣盛缔造”,

原名为廊坊开发区荣盛修建安装工程有限公司)出资 360 万元,占比

60.00%,耿建明等自然人股东出资算计 240 万元,占比 40.00%。

2002 年 12 月,公司注册本钱增至 5,935 万元,其间,荣盛控股股

份有限公司(以下简称“荣盛控股”)持股 52.06%,荣盛缔造持股 22.76%,

自然人股东持股 25.18%。2003 年 1 月,公司经河北省人民政府股份制

领导小组作业室冀股办【2003】4 号文件同意全体改制,将原荣盛房地

产开发有限公司 2002 年 12 月 31 日经审计的净财物按 1:1 折股投入股

份公司,折成股本 11,000 万元,一同公司名称改动为现名。2007 年 8

月,经我国证券监督处理委员会证监发行字【2007】181 号文核准,公

司 在 深 圳 证 券 交 易 所 上 市 ( 股 票 简 称 “ 荣 盛 发 展 ”, 股 票 代 码 :

002146.SZ),股票发行后,股本改动为 40,000 万元,其间荣盛控股持

股 42.95%,荣盛缔造持股 18.78%,自然人股东持股 20.77%,社会公众

股东持股 17.50%。2009 年 8 月,经我国证券监督处理委员会证监答应

【2009】745 号文核准,公司向 8 名特定出资者发行股票,股本增至

89,600 万元。尔后,公司在施行赢利分配方案的一同以本钱公积转增

股本,并经过屡次股票期权鼓励方针行权,到 2015 年 3 月末,公司

股本总额为 1,905,519,803 元,注册地址为廊坊经济技能开发区祥云

道 81 号荣盛展开大厦,荣盛控股直接持股 38.35%,荣盛缔造持股

15.74%,自然人耿建明个人直接持股 14.54%,其他股东持股均小于

1

1.00%,荣盛控股为公司控股股东 ;一同,耿建明直接持有荣盛控股

59.68%的股权,为荣盛控股榜首大股东,因而,公司实践操控人为耿

建明。

公司于 2015 年 6 月 3 日发布《关于 2015 年非揭露发行股票预案

(修订稿)》布告,公司经过了以下事项的修订:荣盛控股不再参加认

购,调整本次发行的底价基准日与发行底价,并对本次非揭露发行方

案中的“发行数量”、“发行方针及认购方法”、“定价基准日与发行价

格”、“确定时安排”及“征集资金数量和用处”条款进行了调整。2015

年 6 月 11 日,公司发布《关于 2014 年度赢利分配方案施行后调整非

揭露发行股票发行底价和发行数量》布告,指出,因为公司 2014 年度

赢利分配方案施行完毕,公司 2015 年非揭露发行股票发行底价由

19.39 元/股调整为 9.60 元/股,股票数量由不超越 264,569,365 股(含

本数)调整为不超越 534,375,000 股(含本数)。2015 年 7 月 1 日公司

1

到 2015 年 3 月末,荣盛控股直接持有公司股份 730,805,028 股,质押股份 706,970,000 股;荣盛缔造持有公

司股份 300,000,067 股,质押股份 300,000,000 股;耿建明持有公司股份 277,000,000 股,质押股份 262,000,000

股。

3

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发布《关于 2015 年非揭露发行 A 股股票请求取得我国证监会发行审阅

委员会审阅经过》的布告。

公司是一家房地产归纳开发企业,具有国家房地产一级开发资质,

以规划研制和物业服务等为支撑,首要在中等城市进行中小户型一般

产品住所的规划开发和跨区域专业化运营。公司在 2014 年我国企业

500 强排名中列第 258 位,在由国务院展开研讨中心企业研讨所、清华

大学房地产研讨所和我国指数研讨院一同发布的“2015 我国房地产百

强企业”排名中列第 18 位。到 2014 年底,公司归入兼并财政报表

规划的主体共 134 户。

发债情况

债券概略

本次债券是荣盛展开面向合格出资者揭露发行的公司债券,发行

金额不超越 59 亿元人民币(含 59 亿元),本期债券分为 2 个种类,品

种一简称为“15 荣盛 02”,种类二简称为“15 荣盛 03“,种类一为 4

年期,附第 2 年底公司上调票面利率挑选权和出资者回售挑选权;品

种二为 5 年期,附第 3 年底公司上调票面利率挑选权和出资者回售选

择权。本期债券根底发行规划为 20 亿元(含 20 亿元),可超量配售不

超越 21 亿元(含 21 亿元)。其间,种类一根底发行规划为 10 亿元;

种类二根底发行规划为 10 亿元。本期债券引入种类间回拨挑选权mdzs,回

拨份额不受约束,公司和主承销商将依据本期债券发行申购情况,在

总发行规划内(含超量配售部分),由公司和主承销商协商一致,决议

是否行使种类间回拨挑选权。公司和主承销商将依据网下申购情况,

决议是否行使超量配售挑选权,即在根底发行规划 20 亿元的根底上,

由主承销商在本期债券根底发行规划上追加不超越 21 亿元的发行额

度。超量配售部分引入种类间回拨挑选权,回拨份额不受约束。公司

和主承销商将依据网下申购情况,决议是否行使种类间回拨挑选权(包

括根底部分和超量配售部分),即削减其间一个种类的发行规划,一同

对另一种类的发行规划添加相同金额,回拨份额不受约束。本期债券

票鬼炎佩剑面年利率将依据簿记建档成果确认。其间,本期债券种类一的票面

利率在存续期内前 2 年固定不变,在存续期的第 2 年底,公司可挑选

上调票面利率,存续期后 2 年票面年利率为本期债券存续期前 2 年票

面年利率加公司进步的基点,在存续期后 2 年固定不变;本期债券品

种二的票面利率在存续期内前 3 年固定不变,在存续期的第 3 年底,

公司可挑选上调票面利率,存续期后 2 年票面年利率为本期债券存续

期前 3 年票面年利率加公司进步的基点,在存续期后 2 年固定不变。

若公司未行使上调票面利率挑选权,未被回售部分债券在债券存续期

后 2 年票面利率仍坚持原有票面利率不变。单利按年计息,不计复利,

利息每年付出一次,到期一次还本,终究一期利息随本金的兑付一同

付出。本期债券无担保。

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征集资金用处

本期公司债券拟征集资金将用于归还公司告贷及补偿营运资金。

宏观经济和方针环境

2014 年以来,国民经济运转全体坚持平稳,经济增速有所放缓,

但首要方针仍在合理区间;短期内,我国经济下行压力仍较大,长时刻

来看仍将在中高速区间内继续运转

2014 年,我国完结国内出产总值 636,463 亿元,同比添加 7.4%,

增速同比回落 0长公主直播日常.3 个百分点。分工业看,榜首工业添加值 58,332 亿元,

同比添加 4.1%;第二工业添加值 271,392 亿元,同比添加 7.3%,全国

规划以上工业添加值按可比价格核算同比添加 8.3%,增速同比回落 1.4

个百分点,工业出产继续运转在合理区间;第三工业添加值 306,739

亿元,同比添加 8.1%,占国内出产总值的比重为 48.2%,较上年进步

1.3 个百分点,高于第二工业 5.6 个百分点,工业结构更趋优化。2015

年一季度,我国完结国内出产总值 140,667 亿元,按可比价格核算,

同比添加 7.0%,增速同比回落 0.4 个百分点,环比下降 0.3 个百分点,

一季度国民经济运转全体仍坚持平稳。分工业看,榜首工业添加值

7,770 亿元,同比添加 3.2%;第二工业添加值 60,292 亿元,同比添加

6.4%;第三工业添加值 72,605 亿元,同比添加 7.9%。从工业结构看,

第三工业比重进一步进步。全体来看,2014 年以来,我国经济增速有

所回落,但首要方针仍在合理区间,结构调整仍稳步推动,转型晋级

脚步气势杰出。

从经济景气量看,2015 年 3 月份我国制造业 PMI 终值为 50.1%,

比上月上升 0.2 个百分点,重回扩张区间。分企业规划看,大型企业

体现仍然安稳,PMI 为 51.5%,比上月上升 1.1 个百分点,稳中有升,

是制造业出产添加的有力支撑;中、小型企业 PMI 双双回落,继续低

于临界点,出产运营进程中的困难仍然较大。尽管 PMI 小幅上升,但

涨幅低于从前同期水平,一同新订单指数和新出口订单指数均小幅回

落,国表里商场需求仍显偏弱,OOfuli制造业存在必定下行压力。非制造业

商务活动指数为 53.7%,虽比上月小幅回落 0.2 个百分点,但近期走势

全体稳健,标明我国非制造业继续坚持平稳添加态势。

从外部环境来看,全球经济仍处于深入的再平衡调整期,全体温

和复苏,但添加动力仍然缺乏,首要经济体经济体现和宏观方针分解

显着,地缘政治等非经济扰动要素增多。详细来看,美国经济复苏势

头较为微弱,欧元区经济全体走弱且面对通缩压力,日本经济受方针

影响动摇显着,新式商场经济体添加遍及放缓。

针对经济下行压力增大,2014 年四季度以来,国家加大货币方针

定向调控。在继续坚持活泼的财政方针和稳健的货币方针根底上,央

行经过下调人民币存告贷基准利率和下降存款预备金率、国务院经过

出台文件扩展社保基金的出资规划等向商场补偿活动性,改进社会融

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资结构;一同国务院先后发布促进互联网金融、电子商务、小微企业

展开的优惠方针,不断改进企业运营所面对的融资贵、融资难的问题。

总的来看,我国经济仍处在增速放缓、转型提质的“新常态”。传

统工业的去库存化、去产能化还需求一个进程,重生动力的生长和接

续也需求一个进程,短期内经济下行压力仍较大。长时刻来看,跟着新

型工业化、乡镇化、农业现代化和信息化协同推动,宏观方针的调控

方法的创新和完善,我国经济仍将在中高速区间内继续运转。

职业及区域经济环境

房地工业是我国国民经济的重要工业之一,近年来其展开受国家

方针调控的影响较大;房地产职业景气量动摇下行,未来商场机制将

在房地产范畴发挥越来越重要的作用

以产品住所为主的房地工业联系国计民生,是我国国民经济的重

要工业之一。针对我国部分城市房价过快上涨的态势,2010 年以来,

国家屡次出台房地产调控方针,包含新“国八条”和“国五条”等,

以限贷、限购、约束房价及进步房贷首付款份额等方法按捺出资投机

性购房需求,添加住所有用供给。2012 年,限购方针不断出台,全国

首要城市的房地产商场成交量呈现不同程度的下滑。2013 年头,“国

五条”及各地细则出台,“有保有压”方向清晰;2013 年下半年以来,

新一届政府着力树立健全长效机制,十八届三中全会将政府作业重心

清晰为全面深化变革,不动产挂号、确保房缔造等长效机制作业继续

推动,而限购、限贷等调控方针更多交由当地政府决议方案。不同城市由

于商场走势分解,方针取向也各有不同,北京、上海等热门城市连续

出台办法平抑房价上涨预期,而温州、芜湖等房地产商场继续低迷的

城市,在不打破调控底线的前提下,当地微调房地产方针以促进需求

开释。全体来看,2013 年,房地产商场回暖,全国产品住所出售面积

和出售额的增速同比别离进步 15.5 个百分点和 15.7 个百分点。

2014 年,房地产职业进入结构性过剩阶段,中央政府相继以“央

五条”、定向降准等手法“微影响”以确保自住购房信贷需求,当地

政府连续采纳或直接放松限购条件、或放宽落户条件、或调整公积金

告贷等方法促进产品房出售。7 月 11 日,住所城乡缔造部提出“千方

百计消化库存”的方针辅导思想后,多个当地已撤销或铺开限购,46

个限购城市中仅有权志龙壁纸,荣盛展开:2015年公司债券(第二期)诺言评级陈说,龙腾网北京、上海、广州、深圳、三亚 5 个城市没有放松

限购方针。9 月 30 日,我国人民银行和银监会下发《关于进一步做好

住所金融服务作业的告诉》,大幅放宽了对首套房的确定,并下调首套

房告贷利率下限,在必定程度上影响购房需求的开释。2014 年,全国

产品住所累计新开工面积同比削减 14.4%;全国产品住所累计施工面积

同比添加 5.9%;产品住所累计竣工面积同比添加 2.7%;产品住所累计

出售面积和累计出售额同比别离削减 9.1%和 7.8%,房地产商场进入调

整期。

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万平方米 %

600,000 50

500,000 40

400,000 30

20

300,000

10

2权志龙壁纸,荣盛展开:2015年公司债券(第二期)诺言评级陈说,龙腾网00,000 0

100,000 -10

0 -20

2006年

2007年

2008年

2009年

2010年

2011年

2012年

2013年

2014年

住所房子新开工面堆集计值 住所房子施工面堆集计值 住所房子竣工面堆集计值

住所房子新开工面堆集计同比 住所房子施工面堆集计同比 住所房子竣工面堆集计同比

图1 2006~2014 年我国产品住所缔造情况

数据来历:Wind 资讯

2014 年以来,国房景气指数不断下行,10 月份略有好转后继续下

探,2015 年 2 月份低至 93.77,我国房地产企业遍及面对较大的运营

压力。2015 年 3 月初,李克强总理的政府作业陈说指出“安稳住所消

费”、“坚持分类辅导,因地施策,执行当地政府主体职责,支撑居民

自住和改进性住所需求,促进房地产商场平稳健康展开”,一同侧重“公

积金变革”、“户籍原则变革”等内容。3 月下旬,房地产职业迎来方针

密布期。3 月 27 日,疆土部、住建部《关于优化 2015 年住所及用地供

应结构促进房地产商场平稳健康展开的告诉》要求,2015 年住所供过

于求的,要恰当操控住所开发缔造规划、进展;答应对不适应商场需

求的住所户型做出调整;以及将契合条件的产品住所作为棚改安顿房

和公共租借房房源等。3 月 30 日,我国人民银行、住所城乡缔造部、

我国银职业监督处理委员会联合发布楼市新政,二套房贷最低首付比

例降至四成,运用住所公积金告贷购买首套一般自住所,最低首付 20%,

具有一套住所并已结清告贷的再次请求住所公积金购房最低首付 30%。

同一天,财政部、税务总局联合发布《关于调整个人住所转让运营税

方针的告诉》,清晰个人将购买 2 年以上(含 2 年)的一般住所对外销

售的免征运营税。本轮房地产调控方针调整首要针对改进性需求,一

定程度上可以改进热销区域的房子供求联系,其间,下降二套房首付

将添加有意置办改进住所的顾客活泼入市,有助于缓解三、四线城

市的高库存压力;二手房免征运营税改至 2 年将盘活商场活动性,同

时有利于首改人群下降资金本钱。

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150,000 100

80

60

100,000

40

20

50,000

0

-20

0 -40

2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年

住所产品房出售面堆集计值(万平方米)(左轴) 住所产品房出售额累计值(亿元)(左轴)

住所产品房出售面堆集计同比(%)(右轴) 住所产品房出售额累计同比(%)(右轴)

图2 2006~2014 年我国产品住所出售情况

数据来历:Wind 资讯

全体来说,国家方针继续引导房地产商场合理的消费需求,未来

“微影响”和“双向调控”将成为常态,影响方针短期内可减缓房地

产商场下滑的起伏,但难以改动商场全体趋势性改动,商场机制将在

房地产商场范畴发挥越来越重要的作用。

国家房地产调控导致职业全体赢利水平下滑,一同也推动房地产

职业会集度逐年上升,企业之间成绩分解显着,区域商场分解特征突

出,全体上有利于有着杰出产品定位的大型房地产企业的展开

我国房地产职业进入门槛较低,商场结构较为涣散,开发商规划

遍及较小,国家房地产调控导致职业全体赢利水平下滑,依据 Wind 资

讯,2012~2014 年房地产开发职业均匀出售赢利率别离为 19.60%、

19.00%和 10.00%;依据我国指数研讨院发布的《2015 我国房地产百强

企业研讨陈说》,2014 年百强房企收入同比添加 17.1%,净赢利同比增

长 9.8%,全体净赢利率水平显着下降,首要遭到出售放缓及各类本钱

上升影响。另一方面,宏观调控也加速推动了房地产企业的优胜劣汰,

竞赛集合于资金、土地和品牌优势等,职业会集度逐年进步,企业业

绩分解显着,大型房企优势杰出,规划与成绩迅速添加。2014 年,房

地产职业竞赛更加剧烈,处于商场榜首队伍的 7 家千亿房企逆势中依

然快速添加,全年出售额均值高达 1,607 亿元,出售额添加率均值达

到 24%,高出出售额处于 300~1000 亿元和 100~300 亿元的企业出售

增速别离约为 8 个百分点和 12 个百分点。

从职业的区域结构来看,在方针调控的布景下,一线城市职业资

源的集合才能较强,需求仍比较旺盛;二三线城市占全国房地产开发

出资额和产品房出售面积的比重有所上升;要点城市的出售会集度趋

于上升;一些区域住所产品库存量大、在建规划大、人口集合才能不

足,软着陆时刻或许较长。从职业产品结构来看,刚性需求占有商场

干流,中低档房源商场份额占比显着扩展,因为产品结构直接影响房

地产企业成绩,施行调控以来,以供给中低档房源为主、采纳规范化

开发而且以“快速周转”为首要战略的企业出售成绩较好。估计未来

在职业会集度继续上升的前提下,有着杰出产品定位的大型房地产企

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公司债券诺言评级陈说

业的实力将继续增强。

我国中等城市数量许多,乡镇化进程的加速、高速铁路的联网以

及京津冀一体化的推动,为相关中等城市的展开带来机会;具有工业

支撑的中等城市的产品住所商场以自住型需求为主,具有项目资金需

求较少、开发周期较短、资金回笼较快、可进行规划化开发等特征

依据世界银行对城市的分类,我国中等城市数量占我国城市总量

的四分之一以上,且首要散布在我国东部滨海区域(环渤海及长三角

区域),其间京沪高铁经过的城市中人口在 100 万以上的到达 11 座,

是我国社会经济展开最活泼的区域之一,东部滨海城市尤其是长三角、

珠三角区域城市居民均匀可支配收入较高。现阶段中等城市因为前史

和财政等方面的种种原因,不管在根底设施缔造,仍是在工业结构调

整上都有许多需求补偿的当地,因而存在更大的展开潜力。2013 年以

来,全国乡镇化会议对乡镇化战略的清晰,以及李克强总理在政府工

作陈说中关于三个一亿人的表述:往后一个时期,侧重处理好现有“三

个 1 亿人”问题,促进约 1 亿农业搬运人口落户乡镇,改造约 1 亿人

寓居的乡镇棚户区和城中村,引导约 1 亿人在中西部区域就近乡镇化。

跟着乡镇化进程的加速、以高速铁路为主体的全国性快速交通网的联

网和作用的闪现,以及京津冀区域一体化的加速推动并上升为国家战

略等等,部分中等城市的房地工业具有很大的展开空间。

中等城市产品住所商场比较大城市具有起步晚、起点低一级特征,

加之跟着具有工业支撑的中等城市的经济不断展开、中高收入家庭不

断增多以及旧城区改造进程的加速,使中等城市居民改进寓居条件的

要权志龙壁纸,荣盛展开:2015年公司债券(第二期)诺言评级陈说,龙腾网求也更加激烈,然后呈现很多的自住型购房者,即中等城市具有大

量的存在改进性需求和被迫性需求的购房者,此类购房者对住所价格

的敏感度较低。与之比较,大城市因为存在很多的出资型购房者,对

房子保值增值及投机的要求较高,故对房价的敏感度较高。因而,目

前较适中的价格水平缓以自住型为肯定干流的旺盛购房需求使中等城

市的房价有必定的上升空间。

在房地产开发商开发项意图主运营务本钱中,修建安装本钱和土

地置办本钱所占的份额最大,因为中等城市在修建安装本钱和土地成

本方面相关于大城市要低,这为中等规划的房地产开发商进行住所项

意图规划开发供给了可行性,比较大城市,在中等城市进行房地产开

发的资金需求规划也相对较低。另一方面,在中等城市进行房地产项

目开发相关于大城市周期短、见效快,首要体现在:一是,依据中等

城市的政府规划和居民消费习气,住所项目楼层数一般较少,对有用

面积要求高,因而,项目规划和施工缔造的周期较大城市的住所短;

二是,为促进经济展开,许多中等城市为招商引资项目供给了优质的

服务,在项目处理规划、规划等批阅手续方面给予大力支撑,就事效

率较高,然后缩短了开发周期;三是,因为土地、修建安装等本钱较

低,相同高楼总资金需求较少,便于开发商调集资金,合理安排开发

9

公司债券诺言评级陈说

进展,可确保项目准时竣工。

运营与竞赛

公司以房地产开发和出售为中心事务;经过打造高性价比产品来

进步品牌方位和竞赛力,2012 年以来公司运营收入和毛赢利逐年添加

公司首要从事房地产开发与出售、物业处理和酒店运营等事务,

其间房地工事务是公司的中心事务,房地产收入和毛赢利占运营收入

和毛赢利的比重均坚持在 94%以上,是公司收入和赢利的首要来历;其

他事务为修建规划和园林绿化工程等。公司定坐落中等城市产品住所

的规划开发,在产品户型结构、产质量量和园林绿化、物业服务等相

关工业链上,构成了具有特征的高性价比产品,所开发项目取得“国

家康居演示工程演示项目”等称谓,在各项目所在地树立了公司及主

要产品线的品牌方位,然后进步公司全体竞赛力。2012~2014 年,公

司运营收入和毛赢利均继续添加,运营收入的年添加率别离为 41.19%、

42.90%和 20.59%,毛赢利的年添加率别离为 36.53%、39.04%和 13.38%。

表1 2012~2014 年及 2015 年 1~3 月公司收入、毛赢利构成及毛利率情况(单位:亿元、%)

2015 年 1~3 月 2014 年 2013 年 2012 年

项目

金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比

运营收入 30.27 100.00 231.19 100.00 191.71 100.00 134.15 100.00

房地产 28.63 94.58 223.25 96.57 185.93 96.99 131.12 97.74

物业处理 0宰杀肉畜.50 1.64 1.86 0.81 1.52 0.79 0.91 0.68

酒店运营 0.52 1.71 2.01 0.87 1.86 0权志龙壁纸,荣盛展开:2015年公司债券(第二期)诺言评级陈说,龙腾网.97 1.73 1.29

其他事务 0.62 2.06 4.07 1.76 2.40 1.25 0.39 0.29

毛赢利 9.72 100.00 76.99 100.00 67.90 100.00 48.84 100.00

房地产 9.17 94.3养女小说4 73.21 95.09 65.19 96.00 47.24 96.73

物业处理 -0.08 -0.82 0.04 0.06 0.15 0.23 0.09 0.18

酒店运营 0.41 4.22 1.58 2.05 1.47 2.16 1.34 2.75

其他事务 0.22 2.26 2.16 2.81 1.09 1.61 0.17 0.34

归纳毛利率 32.12 33.30 35.42 36.40

房地产 32.03 32.79 35.06 36.03

物业处理 -16.67 2.34 10.06 9.42

酒店运营 79.25 78.75 79.07 77.77

其他事务 35.98 53.11 45.52 42.95

数据来历:依据公司供给材料收拾

从毛利率水平来看,公司归纳毛利率逐年有所下降,首要因为房

地产板块每年结转的高毛利率产品所占比重有所削减。其间,2014 年,

10

公司债券诺言评级陈说

公司房地工事务毛利率为 32.79%,同比下降 2.27 个百分点,首要是结

转前期出售的部分低毛利产品占比较大所构成的;同期,物业处理事务毛

利率同比下降 7.72 个百分点,首要因为公司物业处理采纳前置物业服

务方法,2014 年新开工项目较多,物业前期全体投入超越接收面积所

取得的收益,待项目会集完结交房后,物业接收面积将大幅添加,物

业处理板块将康复正常的盈利水平。

2015 年 1~3 月,公司运营收入 30.27 亿元,同比削减 5.60%;毛

赢利 9.72 亿元,同比削减 11.33%;归纳毛利率 32.12%,同比削减 2.08

个百分点。上述方针改动的原因为商场不景气,产品价格及出售数量

同比下降,人工及材料本钱较高。

跟着乡镇化进程的加速、中等城市房地产商场的不断老练,以及

公司在首要战略城市占有率的继续进步,估计未来 1~2 年,公司成绩

有望取得进一步添加。

公司以满意刚性需求的中小户型一般产品住所为主导产品,商场

布局以京津冀环渤海区域和长三角区域有展开潜力的二、三线城市为

主,并向全国拓宽;公司在首要项目城市具有较强的品牌影响力,市

场占有率较高

公司房地产以满意刚性需求的中小户型一般产品住所为主导产

品,事务环绕廊坊和南京两个要点城市的周边及连线方位逐渐扩张,

构成了京津冀环渤海区域和长江三角洲两大经济圈的战略布局,活泼

拓宽房价上升潜力较大的二、三线城市,并向全国规划延伸。

表2 2012~2014 年公司房地产板块收入与毛利率的区域散布(单位:亿元、%)

2014 年 2013 年 2012 年

区域

收入 毛利率 收入 毛利率 收入 毛利率

河北省 64.71 34.71 62.78 38.65 54.46 39.11

山东省 35.20 34.23 22.85 33.43 16.11 38.64

江苏省 54.08 35.80 24.57 29.48 27.13 27.33

安徽省 15.93 30.82 15.80 35.34 17.49 39.27

湖南省 3.58 36.03 2.37 35.25 1.68 37.43

广东省 6.68 36.23 12.09 35.75 3.10 34.62

辽宁省 25.43 27.84 34.08 27.40 11.14 32.83

四川省 11.80 17.46 11.39 52.38 0.00 0.00

内蒙古 5.85 27.01 0.00 0.00 0.00 0.00

算计 223.25 32.79 185.93 35.06 131.12 36.03

数据来历:依据公司供给材料收拾

到 2015 年 3 月末,公司房地产开发事务已拓宽至河北、江苏、

安徽、山东、湖北、湖南、辽宁、广东、内蒙古、四川等 9 个省和 1

11

公司债券诺言评级陈说

2

个自治区的 23 个城市 。2012~2014 年,公司竣工项目 22 个,到 2014

年底,公司在建项目 62 个、拟建项目 9 个。

公司挑选部分经济添加较快、人口承载力足、消费需求比较旺盛

的二线城市及少量具有展开潜力的三线城市扩展商场份额。公司在主

要项目城市如廊坊、蚌埠、南京、邯郸、聊城和湛江等地的品牌形象

及商场占有率均较高,具有较强的商场影响力,其间南京、廊坊、沈

阳和沧州均为公司传统开发城市及安稳的赢利来历地。2012 年以来,

公司在南京、蚌埠、廊坊、沧州、石家庄、聊城、临沂等地的运营收

入均有较大起伏的添加,使得公司对单个区域的依靠度显着下降,缓

解了区域商场不景气或许给公司全体运营带来的晦气影响。一同,公

司在京沪高铁沿线的 6 座城市(廊坊、沧州、徐州、蚌埠、南京、常

州)开发的项目总数占总项目数的比重超越一半。

公司具有高效的处理方法,项目开发“低本钱、高周转”特征突

出,进一步增强了公司商场竞赛力

房地产项意图开发缔造本钱首要由土地价款和建安工程款等构

成。2012~2014 年,跟着公司项目开发的继续推动,开发缔造的土地

本钱逐年进步;同期,因为劳务本钱的继续上涨以及缔造项意图不断

增多,公司建安工程本钱逐年添加。

表3 2012~2014 年公司住所地产本钱构成情况(单位:亿元)

项目 2014 年 2013 年 2012 年

土地 41.86 36.13 27.77

前期工程 7.98 6.39 4.25

建安工程 65.76 55.88 38.26

开发缔造本钱

外线配套 11.39 9.58 5.31

园林绿化 5.95 4.79 2.98

其他 17.11 7.98 5.31

广告费用 1.95 1.59 1.06

出售费用

出售策划代理费 0.16 0.19 0.28

运营税金及附加 17.81 10.41 7.34

运营期利息 1.56 0.66 0.82

土地增值税 4.60 4.49 4.18

材料来历:依据公司供给材料收拾

公司具有国家缔造部同意的房地产开发一级资质,可是首要采纳

揭露招标的方法聘任独立承揽商为项目供给施工总承揽、监理等各项

服务。公司长时刻协作的施工单位分为三类,榜首类是国企和有国资背

景的企业,其垫资才能较强,在超大型项目中可削减公司预付款,但

2

包含:廊坊、南京、沧州、沈阳、徐州、蚌埠、邯郸、涿州、石家庄、聊城、济南、临沂、宜兴、唐山、盘锦、

成都、湛江、呼和浩特、秦皇岛、常州、长沙、黄山、神农架。

12

公司债券诺言评级陈说

本钱偏高;第二类是江浙区域的大型施工集团,施工进展履约等方面

有确保,与公司风格匹配程度较高,但很少垫资;第三类是终年与公

司旗下分/子公司协作的小型施工企业,公司对其训练,在质量确保上

公司需求投入较多精力。关于不同类型的施工单位,公司有不同的制

度与处理方法。依据项目特征,公司挑选较多的是榜首类和第二类。

项目管控方面,公司具有高效的处理方法,推动规范化与规范化

缔造来进步作业质量与功率,经过出产处理系统和完善的事务流程,

严厉操控首要出产节点,缩短项目开发周期。公司经过合理安排项目

前期作业,将开发节奏操控在拿地后“100 天开工、200 天开盘”,标

准化产品仿制确保快速开发,项目周转功率高,一是因为公司专心中

小型楼盘的开发;二是公司项目所在城市较宽松的预售条件,可以实

现快速回款;三是公司坚持“不囤地、不捂盘”的原则,首要要求产

品定位精确,其次侧重出售节点处理和营销体会区缔造,然后经过标

准出售率进行节点查核,终究确保开发项目较高的周转功率。低本钱

方面,2012~2014 年,公司获取土地的楼面价在 1,200~2,000 元/平

米,均匀溢价率均不超越 20%,土地本钱较低。此外,公司从规划规划

开端,对产品进行合理精准的装备,经过发挥总工办的技能优势引入

新技能、新工艺,下降施工处理本钱,并经过规划优化、定额规划和

收拾规划规范等办法,削减改动签证。一同,公司推动“优质优价”

和“优质优薪”的集采作业,完本钱钱的合理操控。

公司凭仗区位优势,加大在京津冀区域的购地力度,进一步扩展

展开空间;公司土地储藏较为足够,可认为继续展开供给有力的支撑

在土地储藏方面,公司对契合展开战略的优质土地进行储藏,河

北、江苏和辽宁是公司的三大依据地,在土地储藏总量中占比超越 80%。

表 4 2012~2014 年及 2015 年 1~3 月公司新增土地储藏情况

项目 2015 年 1~3 月 2014 年 2013 年 2012 年

权益修建面积(万平方米) 119.74 216.89 574.64 488.76

权益修建面积增幅(%) 158.67 -62.25 17.57 174.29

均匀楼面地价(元/平方米) 1,404 1,362 1,959 1,297

均匀楼面地价增幅(%) 3.08 -30.47 51.04 10.10

材料来历:依据公司供给材料收拾

公司购买土地首要经过揭露招拍挂方法,一同兼有股权收买和拍

卖出让等方法。2013 年,公司经过与长沙市政府签定《宗地招商开发

协议书》,介入土地一级收拾商场,拓宽土地获取方法。2014 年,公司

先后在秦皇岛、黄山、长沙、廊坊、沧州、临沂、神农架、聊城、徐

州、香河等地取得 17 宗土地,并与南京市政府签定《南京六合经济技

术开发区土地综权志龙壁纸,荣盛展开:2015年公司债券(第二期)诺言评级陈说,龙腾网合收拾出资协作协议》,以及与徐州市政府签定《徐商

公路南侧淮海路西延棚户区改造项目协作结构协议书》,进行土地一级

收拾。2015 年一季度,公司先后在南京、廊坊、黄山等地取得 13 宗土

13

公司债券诺言评级陈说

地。2015 年 6 月 30 日公司发布了《关于签定廊坊市永清县 6600 亩土

地收拾协作协议的布告》。

因为总部紧邻京津,公司在环北京区域多年的房地产开发中堆集

了丰厚的经历和较高的品牌闻名度。2014 年以来,跟着京津冀一体化

方针的出台,京津冀区域乡镇化进程加速,公司发挥区位优势,加大

在京津冀区域的土地储藏份额,进一步扩展商场占有率,为成绩安稳

添加供给确保。2014 年以来,公司经过招拍挂方法,先后在廊坊区域

的霸州市、香河县、廊坊市区等地购得土地 1,539 亩,经过签定协作

协议等方法开端确定廊坊新式工业演示区、香河县、永清县的三个项

目算计 1.35 万亩。上述地块的取得及协议地块的相继执行,将为公司

连续供给丰厚的土地资源。

2012~2014 年,公司新增土地储藏权益修建面积的增幅继续下滑,

首要因为在不同的土地商场局势下,公司拿地的节奏、方法和地址有

所改动。到 2014 年底,公司土地储藏修建面堆集计 1,975.46 万平

方米,2015 年一季度新增土地储藏修建面积 119.74 万平方米。全体而

言,公司土地储藏较为足够,可认为后续房地产开发供给较有力的支

撑。

公司产品结构规划一起,自主研制了高中低档全掩盖、差异化的

产品组合,在区域商场具有较显着的竞赛优势

公司依据方针客户的需求进行小区规划、功用装备、户型规划和

景观规划,开发规划理念、物业处理方法等在多个城市具有必定的先

进性,部分项目还经过延聘国表里一流规划安排,进步规划层次及产

品竞赛优势。公司规划的户型紧凑、重视功用的延展和叠加,使户型

结构既契合国家工业、环保方针,又能姿媚堂化妆品怎么样最大极限地满意客户的需求,

产品具有较高的性价比。

近年来,公司自主研制了低、中、高端三条产品线的五个产品系

列,以及“阿尔卡迪亚”品牌,构成了各种层次全掩盖的立体式产品

组合,可满意客户差异化的需求。其间,低端产品线定坐落城市青年

阶级的刚需住所,中端产品线首要针对有改进性住所需求的质量家庭

客户,高端产品线首要为成功人士定制标签型、享用型的高端住所,

有助于进步公司的开发才能。中、低端产品认为刚需和次刚需研制的

57 平米两室全阳户型和 88 平米通透三室两厅户型为主,均取得商场较

广泛的认可。此外,公司经过开发体量相对较小的精装修房项目,提

升赢利空间。

公司产品中以满意刚需、首改需求的中小户型一般产品房占肯定

方位。2012~2014 年,公司 140 平米以下户型出售套数占总出售套数

的比重别离为 92.83%、96.75%和 94.35%。

公司出售战略和营销方法灵敏,有用地确保了成绩添加;得益于

14

公司债券诺言评级陈说

精确的产品与商场定位,公司出售面积和签约额均逐年添加,出售面

积及签约额占全国商场份额的比重继续进步

出售方面,公司首要采纳自主出售方法,经过缔造营销体会区使

客户更直观地了解产品。公司采纳“以销定产,以产保销”战略,根

据商场情况及时调整出售方法,有用地确保了成绩继续添加。2012 年,

公司采纳“高周转,去库存”的战略,加大刚需产品的推盘力度,辅

助以出售鼓励方针,在相对温文的商场环境下完结了出售的高速添加,

签约面积同比添加 73%,签约额同比添加 59%,回款额 166.52 亿元,

同比添加 45%。2013 年,公司加大开工的力度,采纳“合理的量价”

战略,充沛研讨客户需求;2014 年,公司采纳“做优存量、做好增量”

战略,依据商场改动,加大了刚需产品的推盘力度,充沛运用出售激

励方针,活泼测验全民营销、联动营销等方法,在全体相对较弱的二、

三线商场取得了较好的出售成绩。此外,公司针对不同项目起售节点

对部分楼盘采纳了恰当降价促销以进步项目去化率。

2012~2014 年,公司产品房出售面积和签约金额逐年快速添加,

依据克尔瑞研讨中心我国房地产测评中心的数据计算,公司的签约额

在房地产职业界排名别离为第 28 名、第 21 名和第 21 名。2013 年,公

司签约额增速达 49.54%,增速居职业前列;2014 年,签约额增速较全

年职业增速高出 11 个百分点,签约额及出售面积占全国商场份额从上

年的 0.279%和 0.335%别离进步至 0.376%和 0.387%。2014 年,在全国

房地产商场全体下滑的布景下,公司产品房出售面积同比添加 6.86%,

出售签约金额同比进步 4.81%。

表5 2012~2014 年及 2015 年 1~3 月公司产品房开发和出售情况

项目 2015 年 1~3 月 2014 年 2013 年 2012 年

均匀本钱(元/平方米) 4,246.23 4,391.59 3,781.44 3,946.76

出售签约额(亿元) 24.50 283.00 270.00 180.55

出售面积(万平方米) 39.90 467.00 437.00 312.94

出售均价(元/平方米) 6,156.85 6,265.99 6,178.49 5,769.48

新开工修建面积(万平方米) 31.55 446.23 612.96 267.90

结算面积(万平方米) 56.48 356.29 319.29 212.53

数据来历:依据公司供给材料收拾

从产品房结算面积来看,2012 年以来,公司产品房结算面积继续

安稳添加,2012~2014 年添加率别离为 29.72%、50.23%和 11.59%,2013

年的大幅添加首要来自公司在河北、辽宁、广东和山东区域的结算面

积大幅添加。

公司已构成集产品住所开发、物业处理、酒店运营、园林工程及

修建规划于一体的互补型工业链,为促进房地产主业的晋级与公司规

模展开供给有力支撑

公司物业处理事务首要由廊坊荣盛物业服务有限公司(以下简称

15

公司债券诺言评级陈说

“荣盛物业”)担任运营,该公司成立于 2000 年 11 月,具有国家物业

服务一级资质,为公司开发楼盘供给配套服务、进步房产附加值和房

产性价比。2013 年,公司经过执行细节服务,在我国指数研讨院物业

服务客户满意度测评中取得 83.1 分,高出职业均匀水平 5.5 分。廊坊

秀丽家乡、蚌埠阳光苑、邯郸秀丽花苑和沧州新儒苑等四个项目荣获

“国家物业处理演示住所小区”的荣誉。一同,公司凭仗“阳光服务”

获评我国特征物业服务抢先企业,并测验为业主供给比如荣盛馨家乡

和 E 路通社区归纳服务途径等增值服务。到 2015 年 3 月末,荣盛物

业接收的项目算计 127 个,散布于 9 个省的 20 个城市,处理的物业面

堆集计达 3,206 万平方米,业主户数近 14 万户。未来随同房地产主业

的展开,公司将继续促进物业服务质量的晋级。

公司酒店运运营务的运营主体为全资子公司廊坊荣盛酒店运营管

理有限公司,成立于 2009 年,打造了“阿尔卡迪亚”五星级世界酒店、

“佐邻佑里”会所两个品牌与产品线。“阿尔卡迪亚”品牌的五星级

酒店首要为客户供给高端政务、商务招待与商旅服务,以及为时髦人

士供给休闲调理服务;“佐邻佑里”品牌社区会所则为社区供给休闲

文娱、文明交流服务。未来 5 年内,公司将尽力打构成全国闻名的连

锁酒店公司。

公司园林绿化工程规划与施工事务,由全资子公司香河万利通实

业有限公司担任运营,已构成要点区域的完好布局,依托公司房地产

事务,接受订单继续添加。公司为完结专业规划技能与商场需求的统

一,于 1998 年 11 月成立了荣盛修建规划有限公司,该公司已展开成

为一家大型甲级规划企业,公司下设北京荣盛景程修建规划咨询有限

公司、施工图规划一所、施工图规划二所、园林装饰所及公共修建所

五大事务安排,事务规划触及修建方案规划、修建施工图规划、园林

景观规划及室表里装饰规划四大板块,服务于各开发类地产企业,年

均匀规划面积约 200 万平方米,凭仗专业实力与杰出的质量观念,业

务量逐年添加,2014 年完结产量 1.85 亿元、净赢利 0.92 亿元。

公司以住所地产为根底,展开商业及旅行地产等多元化业态运营,

一同进入价值链环节,从事房地产基金事务,有利于增强公司归纳抗

危险才能

公司以住所地产为根底,一同进入多元化业态和价值链环节,主

要体现在加大商业地产开发、推动旅行地工事务以及从事房地产基金

事务,归纳抗危险才能较强。

公司自 2010 年开端进入二、三线城市的商业项目,定坐落集作业、

商业、住所三大功用于一体的大型城市归纳体,商业地产的开发和运

营首要由全资子公司廊坊商盛商业处理有限公司担任,2014 年完结招

商面积 25.77 万平方米。公司与多家餐饮、文明传达等品牌企业签定

协作协议,将文明和文娱体会植入商业归纳体,自我克制文娱、体会等主

力业态,对客户托付运营的商业进行运营,有利于进一步进步公司的

16

公司债券诺言评级陈说

区域价值和住所产品价格。到 2015 年 3 月末,公司已在成都、长沙、

南京、沈阳、沧州、唐山等城市进行了商业地产的开发与缔造,其间

成都布鲁明顿广场、长沙财智广场和沧州荣盛世界购物广场和南京时

代广场已建成投入运用;南京阿卡新六合、沈阳秀丽六合等项目在建。

公司活泼推动旅行地工事务。2013 年,公司收买秦皇岛一杯澜项

目相关股权和财物,开端介入旅行地产;2014 年,公司与湖北省神农

架区政府、黄山市黄山区政府、保利文明集团股份有限公司签定旅行

归纳开发出资协议,进入上述三个区域的旅行休闲休假项目。2014 年,

公司旅行项目储藏已达 26.39 万平方米,其间黄山及秦皇岛项目算计

发生 2.47 亿元的出售额。

公司房地产基金事务的运营主体为荣盛泰发(北京)出资基金管

理有限公司,成立于 2010 年 9 月,首要从事房地产股权出资、债款投

资、夹层出资、出资处理及金融咨询等事务,处理资金规划超越 50 亿

元人民币,处理团队成员均来自房地产、金融等职业的闻名企业。2014

年,该公司完结了股份制改造并发动新三板挂牌,全年新增财物处理

规划 27.24 亿元。

公司处理与处理

产权情况与公司处理

到 2015 年 3 月末,公司股本总额为 19.06 亿元,荣盛控股为公

司榜首大股东,自然人耿建明为公司实践操控人。

公司产权清楚、权责清晰,股东大会是最高权利安排,决议公司

的运营方针和出资方案。公司树立董事会,对股东会担任,董事会由

九名董事组成,其间独立董事三名,下设董事长和总经理,施行董事

会领导下的总经理担任制。公司严厉依照《公司法》、《证券法》、《上

市公司处理原则》、《深圳证券买卖所股票上市规矩》和我国证监会有

关法律法规等的要求,不断完善处理结构。公司在事务、财物、人员、

安排和财政等方面均遵从了上市公司规范运作的要求,拟定了较齐备

的规章原则,树立了严厉的内部操操控度及对子公司的财政监管系统。

战略与处理

公司坚持“立足于京津冀环渤海区域和长三角区域有展开潜力的

中等城市,稳步进入危险较小的大城市,有挑选地统筹展开较快的小

城市”的战略定位,将中等城市作为发明赢利的中心和追求展开、连

接大城市与小乡镇的桥梁,将大城市作为扩展影响、展现实力、进步

技能与处理水平的途径,将小城市作为传达理念、操控危险、拓宽企

业展开的新空间。未来公司将在继续坚持并进步传统优势的一同,将

公司缔构成为运营健康的全国性闻名地产企业。

公司选用总公司、分/子公司、项目处理部三级处理方法,对部属

公司施行以本钱为枢纽的母子公司处理体制。总公司担任战略规划、

17

公司债券诺言评级陈说

出资决议方案、施行方案批阅、资源装备与整合、企业文明及品牌缔造;

分/子公司是区域性的运营中心和赢利发明中心,担任所辖区域内项目

施行方案拟定、施行进程操控与新项目资源开辟;项目处理部是既定

项意图开发方案施行中心、开发本钱操控中心和开发产品出售中心,

在上级公司职能部门的监督与辅导下直接担任项意图开发与出售。公

司经过派遣董事、监事、高档处理人员、财政、人事担任人对控股子

公司进行操控处理,将财政、严重出资、人事及信息发表等方面作业

归入一致的处理系统。一同,公司以财政信息化和财政监督为确保,

施行全面预算处理原则。

抗危险才能

房地产职业受国家调控方针影响较大,近年来职业景气量继续下

行,全体赢利水平下滑。但一同,我国城市化进程推动、居民收入增

长以及消费结构晋级为产品房商场的刚性需求与改进性需求供给展开

空间。公司具有丰厚的开发经历,以及一起的产品结构和差异化的产

品组合,协作较老练的营销战略,品牌影响力和盈利水平不断进步。

公司坚持在环渤海区域和长江三角洲区域的二三线城市开发刚需、刚

rct402

改类住所产品的战略定位,经过高效的处理方法,项目开发快、本钱

低、高周转,使得公司在职业全体出售成绩下滑的环境下坚持产品房

销量与出售收入的继续添加。此外,公司具有较足够的土地储藏,能

够为事务拓宽供给有力的支撑。全体来看,公司的抗危险才能很强。

财政剖析

公司供给了 2012~2014 年及 2015 年 1~3 月财政报表。大华管帐

师事务所(特别一般合伙)对公司 2012~2014 年财政报表别离进行了

审计,均出具了规范无保留定见的审计陈说。2012 年公司兼并规划增

加 5 家全资子公司和 1 家控股子公司,2013 年兼并规划添加 4 家全资

子公司和 1 家控股子学徒很抢手公司,2014 年兼并规划添加 8 家全资子公司和 1

家控股子公司。

财物质量

2012 年以来,公司财物规划继续添加,财物结构较安稳,以活动

财物为主;公司存货周转功率有所动摇

2012~2014 年底,公司财物规划继续较快添加,年复合添加率为

36.83%,活动财物在总财物中占比在 95%以上。2015 年 3 月末财物总

额为 824.55 亿元,较上年底添加 8.79%,活动财物占总财物的比重为

95.88%。

18

公司债券诺言评级陈说

亿元 33.97 %

1,000 100

800 32.85 80

20.37

600 60

15.87

400 725.07 790.57 40

573.68

200 388.95 20

0 0

2012年底 2013年底 2014年底 2015年3月末

非活动财物算计 活动财物算计 活动财物占比

图3 2012~2014 年底及 2015 年 3 月末公司财物构成

公司活动财物首要由存货、其他应收款、货币资金和预付金钱等

构成。2012~2014 年底,存货、其他应收款及货币资金的大幅添加使

得活动财物继续添加,增幅有所动摇。2014 年底,存货 520.16 亿元,

同比添加 31.94%,存货中开发本钱占比 83.23%,开发产品占比 14.73%,

工程施工占比 1.97%,公司未计提存货贬价预备,计入存货余额的告贷

费用本钱化金额为 24.83 亿元;其他应收款为 87.17 亿元,同比添加

73.74%,首要是应收置办土地确保金及协作开发项目来往款等,公司

计提了 1.99 亿元坏账预备,其他应收款前五名单位算计金额占其他应

收款总额的 26.64%;货币资金同比添加 27.34%,到达 58.87 亿元,其

中银行存款 41.82 亿元,其他货币资金包含银行承兑汇票确保金 9.40

亿元以及用于担保的定时存款或告诉存款 7.64 亿元。2012~2014 年

末,预付金钱有所动摇,2014 年底金额为 35.61 亿元,同比削减 43.84%,

首要是预付土地款处理完土地证后转入存货核算。

2015 年 3 月末,活动财物较 2014 年底添加 9.03%。其间,存货、

其他应收款、货币资金、预付金钱较 2014 年底别离添加 5.70%、24.31%、

11.12%和 22.31%。其间,其他应收款首要为付出卧牛地块拆迁补偿款

107,000 万元,付出给廊坊益田房地产开发有限公司协作诚意金 20,000

万以及各项土地确保金、暂付款等。

预付金钱

4.91% 其他

3.21%

货币资金

存货

8.12%

71.74%

其他应收款

12.02%

图4 2014 年底公司活动财物构成

公司非活动财物首要为固定财物,2012~2014 年底的固定财物金

额别离为 7.77 亿元、9.76 亿元和 10.52 亿元,2013 年底大幅添加的

原因为公司作业楼荣盛展开大厦及南京阿尔卡迪亚世界大酒店建完转

固。2014 年底,公司新增可供出售金融财物 7.08 亿元,首要因为公司

19

公司债券诺言评级陈说

自 2014 年 7 月 1 日起依据财政部新修订的《长时刻股权出资原则》,将

原按本钱法核算的对被出资单位不具有操控、一同操控或严重影响的

权益性出资归入可供出售金融财物核算;此外,公司新增出资性房地

产 4.95 亿元,包含全资子公司沧州荣盛房地产开发有限公司自我克制商业

和控股子公司成都中林荣盛置业有限公司自我克制写字楼,产权证书均在

处理中;公司其他非活动财物为股权收买款,同比添加 24.43%至 4.36

亿元。

2015 年 3 月末,固定财物 10.31 亿元,可供出售金融财物 5.56

亿元,出资性房地产 4.90 亿元,其他非活动财物为 7.21 亿元,较 2014

年底添加 65.62%,首要原因是预付收买款添加。预付收买款包含:一

季度石家庄公司付出对东五里项目股权收买款 6,000 万元,公司付出

山东康荣置业 10,992 万元,凯胜股权收买款 1,586 万元,堤口项目股

权收买款 10,000 万元。

到 2015 年 3 月末,公司受限财物包含货币资金 25.86 亿元,以

及为取得告贷而典当评价价值总额为 325.88 亿元的自有固定财物、无

形财物和开发项目,质押所持有的子公司南京华欧舜都置业有限公司

10%股权、南京荣盛盛景置业有限公司 100%股权、南京荣盛盛泰置业有

限公司 100%股权、沈阳荣盛房地产开发有限公司 45%股权、廊坊开发

区荣盛房地产开发有限公司 100%股权、唐山荣盛房地产开发有限公司

100%股权、呼和浩特市荣盛房地产开发有限公司 100%股权、蚌埠荣盛

丰业房地产开发有限公司 100%股权。

2012~2014 年,公司存货周转天数别离为 964.70 天、957.43 天

和 1,067.38 天,存货周转功率有所动摇,2014 年存货周转功率显着下

降且低于职业均值;同期,应收账款周转天数别离为 2.33 天、2.15

天和 2.97 天。2015 年 1~3 月,公司存货和应收账款周转天数别离为

2,343.64 天和 7.59 天。

全体来看,公司财物规划扩张较快,财物结构坚持安稳,活动资

产是首要构成部分,存货周转功率有所动摇。

本钱结构

2012 年以来,公司房地产项目继续开发带来负债规划不断扩展,

有息债款规划添加较快,其间短期有息债款占比较高,财物负债率和

净负债率均继续升高,偿债压力有所添加;活动财物对活动负债的覆

盖程度较好

2012~2014 年底,跟着房地产项目继续开发,公司负债规划继续

添加,其间以预收金钱为主的活动负债占比较大,非活动负债因长时刻

告贷的快速添加而继续添加。2015 年 3 月末,公司总负债为 674.93

亿元,较 2014 年底添加 11.90%,活动负债占总负债比重为 82.37%。

20

公司债券诺言评级陈说

亿元 %

800 119.02 100

107.33

600 80

93.21

60

400 69.70

555.91 40

495.83

200 376.00 20

240.24

0 0

2012年底 2013年底 2014年底 2015年3月末

非活动负债算计 活动负债算计 活动负债占比

图5 2012~2014 年底及 2015 年 3 月末公司负债构成

公司活动负债首要由预收金钱、敷衍账款、短期告贷和一年内到

期的非活动负债等构成。2012~2014 年底,活动负债的继续添加来历

于上述首要科意图添加。2014 年底,预收金钱为 209.65 亿元,同比增

长 10.23%,首要是产品房的预售款;敷衍账款 80.21 亿元,同比添加

59.29%,首要因为公司开发项目增多带来的工程款和质保金添加,其

中敷衍荣盛缔造金钱为 2.85 亿元;短期告贷 76.77 亿元,同比添加

68尘欲香夜缠双.45%,其间确保告贷 17.68 亿元、典当告贷 8.01 亿元、质押告贷 7.38

亿元、诺言告贷 0.50 亿元,以及股东托付告贷 43.19 亿元;一年内到

期的非活动负债为一年内到期的长时刻告贷,金额 76.32 亿元,同比增

长 33.74%,其间典当告贷 40.79 亿元、确保告贷 10.37 亿元和托付借

款 25.16 亿元。此外,2012~2014 年底,其他敷衍款别离为 11.82 亿

元、15.85 亿元和 21.15 亿元,首要是相关方来往资金、预提土地增值

税、代收契税以及协作开发项目款等。2014 年底,公司敷衍收据大幅

增至 14.63 亿元,首要是以收据方法付出添加。

2015 年 3 月末,公司预收金钱 214.01 亿元,较上年底少量添加;

敷衍账款 77.24 亿元,较上年底略有削减;短期告贷 114.59 亿元,较

上年底添加 49.28%;一年内到期的非活动负债 77.93 亿元,其他敷衍

款 22.57 亿元。

短期告贷

其他 15.48% 敷衍账款

3.09% 16.18%

应交税费

3.31%

其他敷衍款

4.27%

一年内星际伞兵到期的

非活动负债 预收金钱

15.39% 42.28%

图6 2014 年底公司活动负债构成

公司非活动负债首要为长时刻告贷,2012~2014 年底金额别离为

66.31 亿元、90.62 亿元和 105.49 亿元,2014 年底长时刻告贷首要包含

典当告贷 94.35 亿元、托付告贷 9.19 亿元和确保告贷 1.95 亿元。2015

21

公司债券诺言评级陈说

年 3 月末,长时刻告贷为 117.17 亿元。

公司项目开发投入资金首要来历于银行告贷,2012 年以来,有息

债款继续较快添加。在扣除预收金钱后,2012~2014 年底及 2015 年 3

月末,公司总有息债款在总负债中占比别离为 38.84%、41.49%、45.30%

和 51.10%,坚持在较高水平,利息费用操控压力较大。2012~2014 年

3

末及 2015 年 3 月末,公司净负债率 别离为 84.11%、118.91%、138.50%

和 186.77%,继续进步。

表6 2012~2014 年底及 2015 年 3 月末公司有息债款情况(单位:亿元、%)

项目 2015 年 3 月末 2014 年底 2013 年底 2012 年底

短期有息债款 227.69 167.72 104.06 54.06

长时刻有息债款 117.17 105.49 90.62 66.31

总有息债款 344.86 273.21 194.67 120.37

总有息债款在总负债中占比 51.10 45.30 41.49 38.84

4

到 2015 年 3 月末 ,公司于未来一年内归还的有息债款占总有息

债款的比重为 66.02%,短期还款压力较为会集。2012 年,公司 2009

年股权鼓励方案榜首期行权的施行,使得年底总股本添加了 811.97 万

元;2013 年,因为 2009 年股权鼓励方针在第二、三个行权期算计行权

1,976.74 万股引起公司年底股本添加;2014 年,公司 2009 年股权激

励方针在第三、四个行权期行权使股本添加 13,717,814 股。2012 年以

来,公司本钱公积继续添加,首要因为股票期权行权添加股本溢价。

跟着净赢利继续添加,公司盈利公积、未分配赢利、归归于母公司所

有者权益和一切者权益坚持添加。2012~2014 年底,少量股东权益不

断添加,2015 年 3 月末较 2014 年底削减 37.44%,首要原因是沈阳荣

盛收买沈阳筑家、沈阳中天少量股东股权和完结少量股东损益一同影

响。

表7 2012~2014 年底及 2015 年 3 月末公司权益方针(单位:亿元)

权益方针 2015 年 3 月末 2014 年底 2013 年底 2012 年底

股本 19.06 19.05 18.92 18.72

本钱公积 13.30 15.47 14青鲷.60 13.17

盈利公积 15.97 15.97 13.74 4.45

未分配赢利 91.35 88.38 62.33 45.38

归归于母公司一切者权益算计 139.69 138.88 109.59 81.72

少量股东权益 9.93 15.88 15.25 13.17

一切者权益算计 149.62 154.76 124.84 94.88

2012~2014 年底及 2015 年 3 月末,公司财物负债率继续上升,在

不考虑预收金钱的情况下,财物负债率别离为 44.61%、46.97%、51.92%

3

净负债率(%) = 净债款/净财物×100%;净债款 = 总有息债款﹣货币资金。

4

公司未供给到 2015 年 3 月末有息债款期限结构明细。

22

公司债券诺言评级陈说

和 55.90%;公司所在职业特征决议了长时刻财物合适率处于很高水平;

活动比率继续略有下降,但活动财物对活动负债的掩盖程度较好。

表8 2012~2014 年底及 2015 年 3 月末公司部分财政方针(单位:%、倍)

财政方针 2015 年 3 月末 2014 年底 2013 年底 2012 年底

财物负债率 81.85 79.58 78.99 76.56

长时刻财物合适率 790.76 797.73 1,070.24 1,036.81

活动比率 1.42 1.46 1.53 1.62

速动比率 0.43 0.41 0.48 0.52

依照房地产运营常规,公司为购买产品房业主的按揭告贷供给担

保,担保金额为告贷本金、利息(包含罚息)及银行为完结债款而发

生的有关费用,担保金额跟着告贷人逐期还款而相应递减。担保期限

自业主与银行签定的告贷合同收效之日起,至公司为业主办好所购住

房的《房子一切权证》并办好房子典当挂号,将《房子一切权证》等

房子权属证明文件交银行保管之日止。到 2015 年 3 月末,公司除累

计结存按揭担保余额 119.08 亿元之外,无其他对外担保事项。公司未

呈现为此类担保代偿的情况。

全体来看,公司项目开发缔造的资金需求使得有息债款继续添加,

未来一年内到期的有息债款的偿付压力较为会集,但活动财物对活动

负债的掩盖程度较好。

盈利才能

2012~2014 年,公司运营收入和赢利总额逐年添加,总财物酬劳

率和净财物收益率坚持较好水平

2012~2014 年,公司运营收入和毛赢利逐年添加,年复合添加率

别离为 31.28%和 25.56%;但因为每年结转的低毛利率的房地产项目类

型不断添加,毛利率继续小幅下降。

亿元 %

250 191.71 231.19 100

200 80

134.15

150 60

27.89 41.04 45.05

100 40

50 20

0 0

2012年 2013年 2014年

运营收入 赢利总额 毛利率 运营赢利率

图7 2012~2014 年公司收入和盈利情况

处理费用和出售费用是公司期间费用的首要部分,公司费用操控

才能较强,已树立费用预算、盯梢、操控流程和规范,处理费用及销

23

公司债券诺言评级陈说

售费用均得到有用操控,公司期间费用在运营收入中的占比较低。

表9 2012~2014 年及 2015 年 1~3 月公司期间费用及占运营收入比重(单位:亿元、%)

项目 2015 年 1~3 月 2014 年 2013 年 2012 年

出售费用 1.10 4.91 4.22 2.89

处理费用 1.90 7.15 6.31 4.99

财政费用 0.20 1.56 0.66 0.82

期间费用 3.20 13.62 11.19 8.7

期间费用/运营收入 10.57 5.89 5.84 6.49

2012~2014 年,公司财物减值丢失别离为 0.45 亿元、0.50 亿元

和 0.81 亿元,为计提的应收账款及其他应收款的坏账预备。

2012~2014 年,公司运营赢利别离为 27.66 亿元、40.79 亿元和

44.91 亿元,赢利总额别离为 27.89 亿元、41.04 亿元和 45.05 亿元,

净赢利别离为 21.66 亿元、31.20 亿元和 34.55 亿元,赢利水平逐年提

高。同期,公司主运营务盈利才能不断增强,总财物酬劳率和净财物

5

收益率坚持较好水平,财物盈利才能杰出 。

表 10 2012~2014 年公司部分财政方针(单位:万元、%)

财政方针 2015 年 1~3 月 2014 年 2013 年 2012 年

EBIT 45,598 465,166 417,185 285,631

EBITDA 49,416 479,100 429,050 296,162

总财物酬劳率 0.55 6.14 7.02 7.06

净财物收益率 2.10 22.33 24.99 22.83

2015 年 1~3 月,公司运营收入 30.27 亿元,同比削减 5.60%;毛

赢利 9.72 亿元,同比削减 11.33%;毛利率 32.12%,同比削减 2.08 个

百分点;上述方针改动的原因为商场不景气,产品价格及出售数量同

比下降,人工及材料本钱较高;期间费用 3.20 亿元,同比添加 3.28%;

赢利总额和净赢利为 4.17 亿元和 3.14 亿元,同比别离削减 21.72%和

21.06%。

估计未来 1~2 年,跟着公司产品房项目连续缔造完结进入出售阶

段,公司收入和赢利将继续添加。

现金流

2012 年以来,公司现金回笼率坚持在较高水平;因为公司置办土

地坚持必定的开销规划,公司运营性现金流继续为净流出;在建项目

未来的资金需求使得公司面对必定的本钱开销压力

2012~2014 年,因为置办土地的开销规划随商场环境而改动,公

司运营性净现金流有所动摇,2013 年首要是存货的大幅添加所构成的,2014

5

依据 Wind 资讯,2012~2014 年房地产开发职业界大型企业总财物酬劳率的杰出值别离为 7.60%、7.40%和 6.40%,

大型企业净财物收益率的优异值别离为 17.30%、16.车晟敏80%和 15.90%。

24

公司债券诺言评级陈说

年首要因为运营性应收项目同比大幅削减。2012~2014 年,公司出资

活动首要是并购房地产项目,先后并购了安徽黄山、河北秦皇岛等地

的一些规划较小的房地产公司;运营活动的资金需求首要依靠对外筹

资,因而公司筹资性净现金流也有柞木虫所动摇。

亿元

100 59.65

50 27.35 26.59

0

-50 -12.03 -2.48 -6.11

-16.61 -12.99

-47.36

-100

2012年 2013年 2014年

运营性净现金流 出资性净现金流 筹资性净现金流

图8 2012~2014 年公司现金流情况

2015 年 1~3 月,运营性净现金流为-31.14 亿元,净流出同比增

长 22.75 亿元,首要因为付出土地确保金添加;出资性净现金流-8.57

亿元,净流出同比添加 7.18 亿元,首要是付出收买少量股东股权款及

新项目收买款,其间沈阳公司付出收买沈阳中天 60,500 万元和沈阳荣

盛筑家少量股权收买款 22,500 万元,石家庄公司付出东五里项目收买

款 6,000 万元;筹资性净现金流为 36.24 亿元,同比添加 30.91 亿元,

首要是取得告贷添加。

2012~2014 年及 2015 年 1~3 月,公司现金回笼率别离为 126.19%、

130.91%、113.59%和 119.00%,坚持在较高水平。一同,公司运营性净

现金流继续为流出,晦气于对债款的确保,但 EBIT 及 EBITDA 对利息

的确保才能较好。

表 11 2012~2014 年及 2015 年 1~3 月公司部分偿债才能方针(单位:%、倍)

财政方针 2015 年 1~3 月 2014 年 2013 年 2012 年

运营性净现金流/活动负债 -5.92 -3.81 -15.37 -5.75

运营性净现金流/总负债 -4.87 -3.10 -12.16 -4.62

运营性净现金流利息确保倍数 -5.77 -0.63 -2.26 -1.12

EBIT 利息确保倍数 0.84 1.77 1.99 2.66

EBITDA 利息确保倍数 0.92 1.82 2.05 2.75

到 2014 年底,公司在建项意图估计总出资为 1,232.22 亿元,

已完结出资总额为 660.19 亿元,资金需求为 572.03 亿元,公司未来

本钱开销规划较大,除项目结转收入之外,仍存在必定的融资压力。

偿债才能

2012 年以来,跟着房地产开发项目继续增多,公司有息债款的规

模不断扩展,2015 年 3 月末总负债为 674.93 亿元,其间预收金钱为

214.01 亿元,总有息债款为 344.86 亿元,占总负债的 51.10%;财物

25

公司债券诺言评级陈说

负债率和净负债率继续上升,2015 年 3 月末别离为 81.85%和 186.77%。

因为预收金钱不是刚性兑付债款,在扣除预收金钱后,2015 年 3 月末

公司总有息债款在总权志龙壁纸,荣盛展开:2015年公司债券(第二期)诺言评级陈说,龙腾网负债中占比为 74.82%,财物负债率为 55.90%。但

是,2012 年以来,公司活动财物对活动负债的掩盖程度较好。

从盈利才能来看,公司运营收入与赢利总额坚持添加,总财物报

酬率和净财物收益率均处于较好水平,财物盈利才能较好。公司是上

市公司,直接融资途径疏通。一同,公司区域方位及优势杰出,取得

金融安排的支撑力度较强。全体来看,公司偿债才能很强。

债款履约情况

依据公司供给的银行版《企业诺言陈说》,到 2015 年 6 月 25 日,

公司本部有 7 笔已结清不良和重视类告贷,依据我国缔造银行股份有

限公司廊坊住所城建支行及我国工商银行沧州南门里支行于 2010 年 8

月 10 日出具的阐明,公司于 2006 年和 2008 年发生的上述记载均属非

歹意构成。到本陈说出具日,公司已于 2015 年 6 月 24 日发行榜首

期的一般公司债,发行总额为 18 亿元。

定论

国家方针对刚需、刚改类住所产品的支撑,一同我国乡镇化进程

的加速以及京津冀一体化的推动,为公司房地工事务供给杰出的展开

空间。公司商场布局以京津冀环渤海和长三角区域有展开潜力的二、

三线城市为主,具有丰厚的地产开发经历,在首要项目商场具有较强

的品牌影响力和较高的商场占有率,项目开发“低本钱、高周转”特

点杰出,得益于较好的产品定位、完善的产品线和一起的产品结构设

计,公司出售成绩逐年添加。一同公司构成互补型工业链及多业态经

营,有利于可继续展开及增强归纳抗危险才能。跟着事务规划不断扩

大,公司有息债款规划继续添加,短期还款压力较为会集,且因为每

年坚持必定规划的土地储藏开销,公司运营性净现金流继续为负,不

利于对债款的确保。可是,公司收入和赢利水平逐年添加,财物盈利

才能继续进步。一同,公司是上市公司,而且旗下具有房地产基金公

司,融资途径疏通。

归纳剖析,公司归还债款的才能很强,本次债券到期不能归还的

危险很小。估计未来 1~2 年,跟着公司展开战略的稳步施行,公司业

务规划将坚持安稳添加。因而,大公对荣盛展开的评级展望为安稳。

26

公司债券诺言评级陈说

盯梢评级安排

自评级陈说出具之日起,大公世界资信评价有限公司(以下简称“大公”)将对荣盛房

地产展开股份有限公司(以下简称“发借主体”)进行继续盯梢评级。继续盯梢评级包含定

期盯梢评级和不定时盯梢评级。

盯梢评级期间,大公将继续重视发借主体外部运营环境的改动、影响其运营或财政情况

的严重事项以及发借主体实行债款的情况等要素,并出具盯梢评级陈说,动态地反映发借主

体的诺言情况。

盯梢评级安排包含以下内容:

1) 盯梢评级时刻安排

定时盯梢评级:大公将在本期债券存续期内,在每年发借主体发布年度陈说后两个月内

出具一次定时盯梢评级陈说。

不定时盯梢评级:大公将在发作影响评级陈说定论的严重事项后及时进行盯梢评级,在

盯梢评级剖析完毕后下 1 个作业日向监管部门陈说,并发布评级成果。

2) 盯梢评级程序安排

盯梢评级将依照搜集评级所需材料、现场访谈、评级剖析、评定委员会审阅、出具评级

陈说、布告等程序进行。

大公的盯梢评级陈说和评级成果将对发借主体、监管部门及监管部门要求的发表方针进

行发表。

3) 如发借主体不能及时供给盯梢评级所需材料,大公将依据有关的揭露信息材料进行

剖析并调整诺言等级,或宣告前次评级陈说所发布的诺言等级失效直至发借主体供给所需评

级材料。

27

公司债券诺言评级陈说

附件 1 到 2015 年 3 月末荣盛房地产展开股份有限公司股权结构图

耿建明

59.68%

荣盛控股股份有限公司

68.18% 18.18%

荣盛缔造工程有限公司 其他股东

14.54% 38.35% 15.74% 31.37%

荣盛房地产展开股份有限公司

28

公司债券诺言评级陈说

附件 2 到 2015 年 3 月末荣盛房地产展开股份有限公司安排结构图

股东大会

监事会

战略委员会

资金处理委员会

薪酬与查核委员会 执

提名委员会 董事会 委

审计监督委员会 会

项目评定委员会

董事会秘书 总经理

工 内 财 董 投 投 投 地 IT 稽 财 会 资 资 资 总 法 行 秘 后 招 培 人 设 策 招 产 产 产 销 销 品 客 物 前 投 营 品 计 预 招 总

程 控 务 事 资 资 资 产 支 核 务 计 金 金 金 税 务 政 书 勤 聘 训 力 计 研 商 品 品 品 售 售 牌 户 业 期 资 销 质 划 结 标 工

审 监 审 会 拓 拓 管 研 持 检 管 核 运 运 管 务 部 办 处 事 管 管 资 营 部 部 策 研 管 策 管 管 管 管 服 研 研 管 管 算 采 程

计 察 计 办 展 展 理 究 部 查 理 算 作 作 理 师 公 务 理 理 源 建 划 发 理 动 理 理 理 理 务 评 评 理 理 管 购 师

部 部 部 公 一 二 部 所 部 部 部 一 二 部 办 室 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 理 部 办

室 部 部 部 部 公 部 公

室 室

29

公司债券诺言评级陈说

附件 3 荣盛房地产展开股份有限公司首要财政方针

单位:万元

2015 年 3 月

年 份 2014 年 2013 年 2012 年

(未经审计)

财物类

货币资金 654,133 588,678 462,280 405,691

应收账款 24,411 26,636 11,522 11,364

其他应收款 1,083,655 871,743 501,757 297,862

预付金钱 435,493 356,064 633,974 411,034

存货 5,497,951 5,201,569 3,942,351 2,642,812

活动财物算计 7,905,748 7,250,673 5,736,802 3,889,543

出资性房地产 48,990 49,478 0 0

固定财物 103,122 105,211 97,552 77,691

非活动财物算计 339,723 328,544 203,743 158,746

总财物 8,245,471 7,579,217 5,940,545 4,048,289

占财物总额比(%)

货币资金 7.93 7.77 7.78 10.02

其他应收款 13.14 11.50 8.45 7.36

预付金钱 5.28 4.70 10.67 10.15

存货 66.68 68.63 66.36 65.28

活动财物算计 95.88 95.67 96.57 96.08

非活动财物算计 4.12 4.33 3.43 3.92

负债类

短期告贷 1,145,941 767,656 455,728 267,520

敷衍收据 351,674 146,300 14,160 23,470

敷衍账款 772,403 802,139 503,559 332,781

预收金钱 2,140,092 2,096,515 1,901,944 1,293,505

其他敷衍款 225,701 211,533 158,472 118,247

应交税费 135,896 164,266 151,618 115,506

一年内到期的非活动负债 779,321 763,217 570,672 249,618

活动负债算计 5,559,062 4,958,333 3,760,004 2,402,401

长时刻告贷 1,171,680 1,054,901 906,186 663,112

非活动负债算计 1,190,199 1,073,322 932,145 697,039

负债算计 6,749,261 6,031,656 4,692,148 3,099,440

占负债总额比(%)

短期告贷 16.98 12.73 9.71 8.63

敷衍账款 11.44 13.30 10.73 10.74

预收金钱 31.71 34.76 40.53 41.73

其他敷衍款 3.34 3.51 3.38 3.82

应交税费 2.01 2.72 3.23 3.73

一年内到期的非活动负债 11.55 12.65 12.16 8.05

活动负债算计 82.37 82.21 80.13 77.51

长时刻告贷 17.36 17.49 19.31 21.39

非活动负债算计 17.63 17.79 19.87 22.49

30

公司债券诺言评级陈说

附件 3 荣盛房地产展开股份有限公司首要财政方针(续表 1)

单位:万元

2015 年 3 月

年 份 2014 年 2013 年 2012 年

(未经审计)

权益类

实收本钱 190,552 190,528 189,157 187,180

本钱公积 133,046 154,743 146,012 131,696

盈利公积 159,737 159,737 137,369 44,451

未分配赢利 913,537 883,761 623,340 453,836

归归于母公司一切者权益 1,396,872 1,388,770 1,095,877 817,164

少量股东权益 99,338 158,791 152,520 131,685

一切者权益 1,496,210 1,547,561 1,248,397 948,848

损益类

运营收入 302,657 2,311,897 1,917,078 1,341,537

运营本钱 205,441 1,542,004 1,238,030 853,166

运营税金及附加 23,419 178,150 155,866 120,177

出售费用 10,951 49,070 42,159 28,872

处理费用 19,048 71,464 63,144 49,946

财政费用 2,045 15,586 6,646 8,203

财物减值丢失 817 8,145 4,994 4,536

出资收益 450 1,619 1,641 -3

运营赢利 41,436 449,059 407,879 276,634

运营外出入净额 224 1,475 2,475 2,307

赢利总额 41,660 450,534 410,354 278,941

所得税费用 10,215 104,986 98,358 62,363

净赢利 31,445 345,548 311,996 216,578

归归于母公司一切者的净赢利 29,776 323,198 290,636 214,014

少量股东损益 1,669 22,350 21,360 2,565

占运营收入比(%)

运营本钱 67.88 66.70 64.58 63.60

运营税金及附加 7.74 7.71 8.13 8.96

出售费用 3.62 2.12 2.20 2.15

处理费用 6.29 3.09 3.29 3.72

财政费用 0.68 0.67 0.35 0.61

运营赢利 13.69 19.42 21.28 20.62

赢利总额 13.76 19.49 21.41 20.79

净赢利 10.39 14.95 16.27 16.14

归归于邵亚磊母公司一切者的净赢利 9.84 13.98 15.16 15.95

现金流类

运营活动发生的现金流量净额 -311,354 -166,082 -473,619 -120,273

出资活动发生的现金流量净额 -85,669 -129,909 -61,056 -24,796

筹资活动发生的现金流量净额 362,375 265,934 596,488 273,476

31

公司债券诺言评级陈说

附件 3 荣盛房地产展开股份有限公司首要财政方针(续表 2)

2015 年 3 月

年 份 2014 年 2013 年 2012 年

(未经审计)

财政方针

EBIT(万元) 45,598 465,166 417,185 285,631

EBITDA(万元) 49,416 479,100 429,050 296,162

总有息债款(万元) 3,448,616 2,732,074 1,946,745 1,203,720

毛利率(%) 32.12 33.30 35.42 36.40

运营赢利率(easypanel%) 13.69 19.42 21.28 20.62

总财物酬劳率(%) 0.55 6.14 7.02 7.06

净财物收益率(%) 2.10 22.33 24.99 22.83

财物负债率(%) 81.85 79.58 78.99 76.56

债款本钱比率(%) 69.74 63.84 60.93 55.92

长时刻财物合适率(%) 790.76 797.73 1,070.24 1,036.81

活动比率(倍) 1.42 1.46 1.53 1.62

速动比率(倍) 0.43 0.41 0.48 0.52

保存速动比率(倍) 0.12 0.12 0.12 0.17

存货周转天数(天) 2,343.64 1,067.38 957.43 964.70

应收账款周转天数(天) 7.59 2.97 2.15 2.33

运营性现金净流/活动负债(%) -5.92 -3.81 -15.37 -5.75

运营性现金净流/总负债(%) -4.87 -3.10 -12.16 -4.62

运营性净现金流利息确保倍数(倍) -5.77 -0.63 -2.26 -1.12

EBIT 利息确保倍数(倍) 0.84 1.77 1.99 2.66

EBITDA 利息确保倍数(倍) 0.92 1.82 2.05 2.75

现金比率(%) 11.77 11.88 12.29 16.89

现金回笼率(%) 119.00 113.59 130.91 126.19

担保比率(%) 0.00 0.00 0.00 0.00

32

公司债券诺言评级陈说

附件 4 各项方针的核算公式

1. 毛利率(%)=(1-运营本钱/运营收入)× 100%

2. 运营赢利率(%)= 运营赢利/运营收入×100%

3. 总财物酬劳率(%)= EBIT/年底财物总额×100%

4. 净财物收益率(%)= 净赢利/年底净财物×100%

5. EBIT = 赢利总额+计入财政费用的利息开销

6. EBITDA = EBIT+折旧+摊销(无形财物摊销+长时刻待摊费用摊销)

7. 财物负债率(%)= 负债总额/财物总额×100%

8. 长时刻财物合适率(%)=(一切者权益+非活动负债)/ 非活动财物×100%

9. 债款本钱比率(%)= 总有脱戏息债款/本钱化总额×100%

10. 总有息债款 = 短期有息债款+长时刻有息债款

11. 短期有息债款 = 短期告贷+敷衍收据+其他活动负债(敷衍短期债券)+ 一年内到期

的非活动负债+其他敷衍款(付息项)

12. 长时刻有息债款= 长时刻告贷+敷衍债券+长时刻敷衍款(付息项)

13. 本钱化总额 = 总有息债款+一切者权益

14. 活动比率 = 活动财物/活动负债

15. 速动比率 =(活动财物–存货)/ 活动负债

16. 保存速动比率 =(货币资金+应收收据+买卖性金融财物)/ 活动负债

17. 现金比率(%)=(货币资金+买卖性金融财物)/ 活动负债×100%

6

18. 存货周转天数 = 360 /(运营本钱/年头末均匀存货)

7

19. 应收账款周转天数 = 造口人一般能活多久360 /(运营收入/年头末均匀应收账款)

20. 现金回笼率(%)= 出售产品及供给劳务收到的现金/运营收入×100%

21. EBIT 利息确保倍数(倍)= EBIT/利息开销 = EBIT /(计入财政费用的利息开销+资

本化利息)

6

一季度取 90 天。

7

一季度取 90 天。

33

公司债券诺言评级陈说

22. EBITDA 利息确保倍数(倍)= EBITDA/利息开销 = EBITDA /(计入财政费用的利息支

出+本钱化利息)

23. 运营性净现金流利息确保倍数(倍)= 运营性现金流量净额/利息开销 = 运营性现金

流量净额 /(计入财政费用的利息开销+本钱化利息)

24. 担保比率(%)= 担保余额/一切者权益×100%

25. 运营性净现金流/活动负债(%)= 运营性现金流量净额/[(期初活动负债+期末活动负

债)/2]×100%

26. 运营性净现金流/总负债(%)= 运营性现金流量净额/[(期初负债总额+期末负债总额)

/2]×100%

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公司债券诺言评级陈说

附件 5 公司债券及主体诺言等级符号和界说

大公公司债券及主体诺言等级符号和界说相同。

AAA 级:归还债款的才能极强,根本不受晦气经济环境的影响,违约危险极低。

AA 级 :归还债款的才能很强,受晦气经济权志龙壁纸,荣盛展开:2015年公司债券(第二期)诺言评级陈说,龙腾网环境的影响不大,违约危险很低。

A级 :归还债款才能较强,较易受晦气经济环境的影响,违约危险较低。

BBB 级:归还债款才能一般,受晦气经济环境影响较大,违约危险一般。

BB 级 :归还债款才能较弱,受晦气经济环境影响很大,有较高违约危险。

B级 :归还债款的才能较大地依靠于杰出的经济环境,违约危险很高。

CCC 级:归还债款的才能极度依靠于杰出的经济环境,违约危险极高赤身之约。

CC 级 :在破产或重组时可取得维护较小,根本不能确保归还债款。

C级 :不能归还债款。

注:除 AAA 级,CCC 级(含)以下等级外,每一个诺言等级可用“+”、“-”符号进行

微调,表明略高或略低于本等级。

大公评级展望界说:

正面 :存在有利要素,一般情况下,未来诺言等级上调的或许性较大。

安稳 :诺言情况安稳,一般情况下,未来诺言等级调整的或许性不大。

负面 :存在晦气要素,一般情况下,未来诺言等级下调的或许性较大。

35

封闭